私はアメリカ赴任中に実需用不動産を賃貸に出し【年間228万円の家賃収入】を得ています。
ローン返済等の支出を含めても【＋16万の収益】を出しています。
大事なのは【家賃設定】【物件選び】【ターゲッティング】の3つです。この3点について、私の経験に基づき経緯や背景を『リアル』にまとめています。この記事を読めば、あなたもこの3つの事について理解できます！
不動産購入/投資を考える人全ての人にとって『参考書』となる事を願っています！特にファミリー層向け物件の不動産投資に関する情報は多く無いのと、実体験に基づいているので、貴重な情報になるはずです！
ボリュームが多いので前編/後編の2つに分けております。前編である本記事では【物件選び】について詳しく紹介して行こうと思います。(後編は☞こちら)
では見ていきましょう！
～前提～ 保有物件の概要
▼私が持っている物件情報はこちら▼
間取り2LDKの62㎡、築11年の物件(中古で購入)になります。先ずは自分が住むつもりで購入しているので住宅ローンを組んでいます。
場所については、品川・東京・渋谷・新宿・池袋には乗り換え無しの30分以内に行ける立地です。そして駅徒歩2分の直結なので雨でも濡れずに駅まで行ける、好立地です。
海外赴任に伴い賃貸に出しています。赴任期間が決まっていたので『定期借家契約』にて約4年間の賃貸契約を結んでおります。いわゆる『リロケーション』というやつです。
▼この物件で得た2020年の収益はこちら▼
物件購入時に私が意識した事
物件購入時に意識したのは下記4点。どれも基本中の基本です。
① 立地
不動産投資において立地がどれだけ重要か、当たり前すぎるのでここでは割愛します。1点だけお伝えしておくと、私は30年育った地元(最寄り駅)で物件を購入しています。誰よりも土地勘があり、住む人の特徴や利便性、デメリットなども熟知しているので、自信もって『良い立地』だと判断しました。
② 自分が好きになれる物件か？住みたいか？
住む用不動産の場合、家族幸せに暮らせる物件であれば採算度外視で良いと個人的には思います。『家族と過ごす大切な時間』はお金よりも大事なリターンであると考えています。ただ、自分が幸せに暮らせる物件って事は、自分の境遇に似ている人であれば同じように幸せに暮らせるって思って貰えますよね？だから、自分がその物件を愛でる事が出来るか、これは重要です。
細かい点を見ても同じです。自分が借りる側として賃貸物件を探すときに重要視する点を考えれば良いだけです。不動産投資する人の多くが『利回り』ばっかり注目して、最も大事な物件としての価値を調べていません。
相手の立場で考えれば良いだけです。単純ですが案外難しいです。とにかく私は『自分が本当に住みたいか？』を熟考しました。その中身は次章で細かく記述します。
※必ず事故物件かどうかも調べましょう。(下記、大島てるのサイト)
③ ターゲットを明確にする(賃貸に出す場合の)
今は自分が住む用であっても、将来的に売却するor賃貸するケースも考えていました。理由としてはこんな感じです。
- 海外赴任を考えていた
- 間違いなく手狭になる
- 転勤は無いが転職はあり得る
- もっと良い物件に住みたい(笑)
何でもそうですが、万人に受ける物件は在りません。高い家賃で・且つ空室期間を最小限で賃貸経営するためには【この物件に対して最大限に魅力を感じてくれる層】にアプローチする必要があります。
借主を探すための『客付け業務』を専門業者に委託するにしても、費用対効果を最大化する為には、自分で「こういう層に集中してアプローチして欲しい」と不動産業者に説明しなければいけません。
▼イメージ図▼
④ 将来性があるか？
これは立地/物件両方に当てはまります。
立地に関しては、今後その地域/駅周辺は人気が出ていくのか？人口が増えているのか？再開発の計画はあるのか？電車の路線拡大などが計画されているのか？などなど。ネットで調べれば幾らでも調べられます。
物件に関しては、20年後・30年後も問題なく住める物件か？と言う事です。RCで新耐震基準であれば40~50年以上は余裕で住めますが大事なのは、『きちんとメンテナンス(&修繕積立金がストック)されているか』や『万が一災害が起きても(相対的に)被災リスクが少ないか』などです。
物件自体が長生きできるかどうかも重要です。地盤の強さや土地の高さ、洪水マップなどを見てください。同じ最寄り駅でも区画によって地盤の強さなどは大きな差があります。要チェックです。
▼私が確認したのは下記の事項▼
物件を選定した基準と理由
今保有しているマンションをどうしても購入したくて、実は1年半以上も待ちました(笑)。2LDKを狙っていたのですが、元々2LDKの部屋数が少ないマンションだったので、極端に時間がかかりました。
何故そこまで愛した物件か？下記に詳細を説明します。
① 川崎の再開発によりファミリー層が増加中
高輪ゲートウェイや渋谷などの都心と比較すると再開発レベルは劣りますが、この20年間で川崎が遂げた発展を間近で見てきましたし、今も尚進化を遂げております。
▼川崎駅の再開発(2021年4月完成)はこちら▼※画像リンク
正直、『川崎』というと合コンでモテる立地ではありませんが、ファミリー層にとっては非常に住みやすい街です。私も子供が出来て、その真価を理解しました。特に【治安】【ショッピングモール】【子供のための施設が充実】この3つが飛躍的に伸びています。治安については、一部治安の悪いエリアが残っているのは事実ですが、私が住んでいる地域は飛び切り治安が良いです。
一例を紹介すると『ラゾーナ川崎』というショッピングモールがあります。
1位は空港なので、実質ショッピングモールとしては全国で売上高No1です。更に来場者数を見ても1~3位にランクインしている、最強のショッピングモールになります。
駅ビルにもアトレが入り、駅周辺の建物もどんどん流行に合わせて建て替えられています。商業施設がごちゃごちゃ乱立しているのではなく、施設も洗練されたデザインだったりするので、街の魅力は増していると確信しています。
▼どれだけ川崎市に人が流れてきているか？▼
人口の増加率は東京に次いで2位ですし、子供向け家庭にとっては補助金や医療補償が手厚いので出生率や転入率が非常に高くなっています。統計から見ても人気が集まってきている事に異論は無いでしょう。
② 武蔵小杉駅の人気高騰と、そのおこぼれ
『武蔵小杉』という駅をご存知でしょうか？駅自体は相当前から存在しますが、ここ10年で再開発がめちゃくちゃ実施され最近では住みたい街ランキング等でも常に上位に挙がってきます。
都内へのアクセスも良い事と商業施設が増えた事で、元々東急東横線沿線沿いに住んでいたお金持ちが武蔵小杉の高級タワマンに移動してきました。僕が学生の時は考えられませんでしたが、今ではランボルギーニやフェラーリがごく普通に走っています。
重要なのはここから。60㎡の新築2LDKだと¥6,500万～で、賃貸物件だと25万~30万近い価格です。その為、このエリアのタワマンに住んでいるは、こんな人たちです▼
ただ、土地価格があまりにも高いので「割高」と感じた人たちは隣駅である私の住んでいるエリアに流れてきています。あと、武蔵小杉の駅付近はごちゃごちゃし過ぎていて、ファミリー層や高齢者にはちょっと暮らしにくいんです。
その為、武蔵小杉を希望したが『高い』or『住みにくい』という理由で隣駅に目を向けているんです。今後も上記理由による波及効果があると考え、一定の需要は見込めると判断しました。
③ 駅直結徒歩2分。濡れずに駅へ。スーパーも併設。
駅からマンションまでアーケードがあるので、雨でも濡れずに往復できますし、徒歩2分なので立地としては最強です。特にご老人や子連れの場合、傘をさす必要が無いのはメチャクチャ便利です。駅までの道にスロープやエレベーターがあるのでベビーカーや車いすでも問題なく通行できます。
更に同じ敷地内のビルには【スーパー】【病院&薬局】【ジム】も併設されており、帰宅途中にも寄れますし帰宅した後にもすぐに行けます。利便性は最強です。住んでみて改めて実感しました。最強でした。
④ 都内主要駅(品川,東京,新宿,渋谷,恵比寿)へ乗換不要で30分以内。
都内への通勤を考えても、買い物やレジャーでの移動を考えても、都内主要駅まで乗り換えなし・且つ30分以内で行けてしまうので、交通アクセスの面でも利便性は最強です。つまり幅広いターゲット層にとって好立地と成りえます。
唯一の欠点としては通勤時の満員電車ですが、他の路線と比較して相対的に乗車率が高いわけではないですし、下り方面の電車は空いているので十分許容範囲内です。
⑤ 治安が良く、公園も多く、子育てにGood。
これは主観的な判断になりますが、私の物件の近くには『ゲーセン』などの娯楽施設が無いです。遊ぶ街ではなくどちらかと言うと住宅街です。その為、不良少年たちが集まる事も無く、歓楽街も無いので怖いお兄さんも居ないですし、飲んだくれの酔っぱらいも居ません。
普通の公園も勿論ありますが、それ以外にも動物公園があったり、オムツ替え台のあるトイレを備えた子供向け公園も多かったりと、子育て世代にとっても非常に暮らしやすい街です。
⑥ 災害リスクに強い。(海抜,地盤,タワマンでは無い,等)
これは武蔵小杉エリアの洪水ハザードマップです。多摩川が近い事と土地が高く無いので結構赤いですね。
ちなみに私の物件においては、洪水・内水ハザードマップ両方見ても【最も被害リスクが少ない】場所に位置しています。災害リスク面においては最強クラスの立地です。これは30年間住んできて体感しているので間違いないと言い切れます。
▼後編：家賃設定とターゲッティングについてはこちら▼
まとめ
どうでしたでしょうか。私の考え方と経験談、実データに基づいて書いているので、かなりリアルな情報な情報だと自負しています。少しでも不動産購入/投資/賃貸募集の参考になれれば嬉しいです。
ご読了ありがとうございました。
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