【比較用チャートあり!】リロケーション会社の選び方と注意点

不動産投資

この記事では海外赴任や転勤に伴うリロケーション(持ち家の賃貸貸出)において、業者の選び方と注意点をお伝えします。【リロケーション おすすめ】で検索すると大体が不動産業者が書いているウェブサイトなので販売目線です。私は利用者としての目線として記事を紹介します。

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私のリロケーション状況

2020年1月より海外赴任に伴い持ち家のマンションをリロケーション契約として賃貸に出しています。

リロケーション状況(2021年4月現在)
  • 間取り2LDKの62㎡
  • 約4年間の定期借家契約
  • 初年度収支は+20万円ほど
  • 築11年の中規模マンション(約350戸)

▼不動産収入の詳細については下記参考ください▼

主なリロケーション会社

リロケーション・ジャパン

社名からも分かる通りリロケーションに特化した企業で日本で初めてリロケーションを事業化した会社と言われております。当社が所属するリログループは幅広く不動産事業を行っていることからノウハウが多いことに加え、入居者募集から契約までが早いことが最大のメリットです。リログループは海外でも事業展開しているため、海外赴任している私にとっても安心材料でした。取引先の法人企業は1万社以上なので実績は十分ですね。

  • 管理戸数は約10万戸
  • 対応エリアはほぼ全国の主要都市をカバー
  • 契約期間は自由に設定可能

比較検討する上で、まずは連絡して見たほうが良いおすすめの企業です。

東急住宅リース
マンション・戸建てを賃貸/売却するなら東急住宅リースへ

言わずとしれた東急グループのリロケーション事業を担当している会社になります。東急コミュニティー・東急リロケーション・東急リバブルの賃貸事業部門を統合してのが東急住宅リース株式会社になります。大手企業という安心感があります。リロケーション以外にも事業を展開しているので、転勤時の定期借家契約だけでなく、普通借家契約として不動産投資に切り替えることも視野にいれることが出来ます。

  • 管理戸数は約8万戸
  • 対応エリアは、東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県・大阪府・兵庫県・京都府
  • 修理費用は5万円まで管理会社が負担
DARWIN(ダーウィン)

リロケーションを中心に事業を展開している不動産企業です。契約者の70%近くが法人契約であるため身元がしっかりしている入居者を見つけてくれる可能性が高いのがメリットです。

  • 管理戸数は約1万5000戸
  • 対応エリアは、東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県・茨城県・大阪府・兵庫県・京都府・滋賀県・奈良県・和歌山県
  • 契約期間は自由に設定可能
その他にも

三井不動産レジデンシャルリース、三井のリハウス、アパルトマン、近鉄住宅管理、大京穴吹不動産、ラビットホームズ、スタートライングループなどなど、数多く存在しています。大手であれば全国展開していますが、それぞれ得意な地域や企業によっては特定の地域しか管轄していないので、対応エリアはまず確認してください。

リロケーションを行う際は移動に伴う引っ越しの場合が殆どです。海外赴任ともなると赴任準備に業務の引き継ぎなど多忙を極めます。その状況でリロケーション会社を5社も10社も比較検討するのは現実的ではありません。その為、私個人的には最初の3社を比較して自身に合う業者を選べば十分だと考えていますが、同時に無料査定などを行って物件の価格を査定してもらっても良いと思います。

リロケーション会社が行う事

不動産投資を行っている人であれば説明は不要ですが、不動産管理全般を担ってくれます。ざっくりまとめると下記のような業務をお任せする事が出来ます。

  • 入居者の募集内覧の手配
  • 借主との仲介契約手続きの進行
  • 賃貸開始後の家賃回収収支レポート作成
  • 入居者が退去した際の撤去手続き再客付け
  • 契約期間中のクレームやトラブル対応
  • 確定申告のサポート

通常の不動産投資と違って遠隔地にいるため、管理業務を自分自身で行う事が物理的に行えませんし、管理会社の管理具合を近くでチェックする事が出来ません。その為、サポートしてくれる範囲が広い事と信頼できる会社なのか、この2軸が非常に重要だと考えています。

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私の選んだリロケーション会社

私が契約したのは『リロケーション・インターナショナル』です。選んだ理由は下記の3つの理由。

実績数とリロケーション専門会社である事

まず口コミやインターネットで調べていると、数あるリロケーション会社の中でもおすすめされるのは上記で紹介した3社に行き着きます。そのため、私はこの3社で選定開始しました。リロケーションは通常の不動産事業とは異なり、客付けや収支管理、退去時のサポートなどを完全に不動産会社に任せる事になります。なぜなら自分が遠隔地にいるので物件のオーナーとして出来ることが皆無だからです。そのため、私はリロケーションを専門に行なっている企業に任せたく、上記の3社に絞りました。

海外赴任準備も忙しい中で3社で相見積もりをとって比較検討する体力が無いと判断し、契約戸数が格段に多いリロケーションインターナショナルと東急住宅リースの2社に見積り依頼を行い、本格的な比較検討を行いました。

案内してくれた内覧数の多さ

不動産経営をする上での最大のリスクは【空室リスク】です。入居者が入らなければその物件は資産では無く、ただの負債です。つまり自分が引っ越してすぐに入居者が入るか、万が一入居者が解約した場合に次の入居者がすぐに契約してくれるか?これがキャッシュフローに直結します。言い換えると『リロケーション会社の集客力』が重要になります。どの媒体を使って募集をかけるのか、入居者が決まるまでの平均日数は何日か、どの範囲(地域)まで募集をかけるのか、ここら辺をきちんと確認すべきです。
私の場合、合計8件の内覧オファーがあり6件がリロケーションインターナショナル、2件が東急住宅リースでした。どちらに任せた方が安心かは明白です。

営業担当者のレスポンスとサポート部門の丁寧な対応

私にとっては正直これが一番重要でした。リロケーションインターナショナル社の営業マンはレスポンスが速く非常に丁寧でした。打ち合わせは私の家に来て査定をしながら行うのですが、清潔感やマナーなども営業マンとして見本の様な対応でした。(スリッパを持参、カバンを直接床に置かず風呂敷の上に置く、等) もう一社の営業マンは対照的にメールの返信が遅く、清潔感の無い営業マンでしたので、あまり家に入って欲しくなかったです。。

その他に、内覧の依頼が入った時や書類提出のやり取りの際には、営業マン以外の担当部署の方とやり取りを行いましたが、これもリロケーションインターナショナルの担当者は非常に親切かつ丁寧でした。契約後も態度は一切変わらず誠意ある対応を頂き、今も尚信頼してお任せできています。

リロケーションの際の注意点

値下げ交渉する事!

値段交渉なんて出来るのか?と疑問を持つかもしれませんが、、出来ました!リロケーション契約にて発生する費用はイニシャルコスト/ランニングコストとそれぞれありますが、優先して価格交渉するのはランニングコスト=毎月の管理手数料です。通常、管理手数料は家賃の○○%と設定されていますが、この割合を0.5%~2%程度は値下げできると思います。仮に5年間の海外赴任の場合、家賃を20万としたら2%は4,000円です。60か月分で見ると240,000円です。頑張りましょう。

その次に交渉するのはイニシャルコストの中の雑費です。例えばクリーニング費用や募集時に使う写真の撮影費用など数万円の支出をカット出来ないか聞いてみましょう。私はダメでしたが言うのはタダです。
値切り交渉する上で重要なのは【他社と比較する事】です。単純に割り引いてくれと駄々をコネても下げてくれませんので、『他社の管理手数料は御社よりも2%低いです。ただ、私は実績が多い御社、信頼できる○○さんと契約をしたいので何とか本社に掛け合ってくれませんか?』的な感じで交渉すると良いと思います。

家賃設定は自分で決める事!

リロケーション会社からは『定期借家契約の場合、相場の8割以下に設定してください』と言われます。※定期借家契約とは、3年間や4年間など賃貸に出す期間が予め決まっている契約です。特に海外赴任は3~5年の駐在で帰任するケースが多いので、定期借家契約となります。
しかし、本当に相場の8割じゃなきゃ借り手は付かないのか?自分で検証した方が良いです。家賃が1万円違うだけでも、最終的には数十万円のインパクトがあります。そもそも自分の物件と類似した物件の家賃はいくらなのか?周辺の物件に対して自分の物件は優勢?劣勢?物件の無料査定も活用しながら相場を確認しましょう。私は相場以上の価格を設定しています。(営業担当者の提案した価格よりも3万円高い金額)

▼相場の調べ方と家賃設定の考え方はこちらの記事▼

早く行動する事!

早く行動する事の利点は【家賃を強めに設定できる事】です。空室を避けるために自分の引っ越しが近づくにつれて家賃設定を下げてしまいがちです。「誰も入居しなかったらどうしよう、誰も入らないよりは家賃下げてでも賃貸した方がマシだ」と殆どの人が考えます。そうならないように出来るだけ早く賃貸の募集を掛けて多くの人に内覧してもらいましょう。母数が増えれば、それだけ希望価格で借りてくれる人に巡り合える確率も高くなります。

(参考)リロケーション収益比較用チャート

私が比較用に作成したエクセルファイルです。完璧なものではありませんが、これを元にカスタマイズしていただき比較用にご利用ください。私はこの比較表を用いてリロケーション会社の営業マンに交渉していました。価格根拠があると値下げも容易になります。

▼ファイルのダウンロードはこちらから▼

まとめ

転居を伴う異動や海外赴任時は非常に忙しくなると思います。ついついプライベートの事は二の次になってしまいがちですが、リロケーション(不動産賃貸経営)は言ってみれば『個人事業』です。キャッシュフローの最大化とリスクの最小化を行うため、リロケーションもきちんと考えて判断しましょう!

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